こんにちは。TATSUYAです。
9月だっていうのにムシムシして暑いですねぇ。
運転が荒い車を見ると、「余裕ないんだなぁこの人、、、。」って可哀想に思います。
僕も割と荒い運転をしていたようですが、投資に出会ってから心に余裕が生まれてとても優しい運転に変わったようです。←妻ちゃん情報
さてさて、今回の記事は、、、
「民泊投資」 です。
北海道札幌市在住。2015年より不動産投資をスタート。
2019年にBO・FX、そしてアフィリエイトと出会い、収益が一気に加速、2020年3月に年収1000万円を捨てて脱サラしました。
14年間勤め人として過ごした中で感じていたのは「違和感」でした。
多くのサラリーマンが「違和感」感じていながら何となく考えることから逃げ、1度の人生の大半を終えてしまっているのが現状です。
違和感を感じているなら行動するのみです。年齢は関係ありません。一歩を踏み出しましょう。
僕は脱サラ後、毎日好きな場所で、好きなだけやりたいことができるようになりました。
チビたちのゴールデンタイムも一滴もこぼすことなく一緒に過ごすことができています。
現在、大家と兼業で「IMアカデミー」のメンバーとしてトレードで利益をあげる傍らで、ブログを中心にIMアカデミーの魅力を発信しています。
基本的には「自分の生きたお金」を投入してレビューします。
良いと思う情報しか紹介しません。
是非気軽にご連絡ください(^○^)
Contents
民泊利用は本当にオススメ！
読者さんにとって民泊の印象っていかがです？
僕はAirbnbが日本で始まってから割と初めの頃から利用しています。
会社員時代の出張や、子供が生まれる前の妻と二人旅行ではホテルを使っていましたが、子供が生まれてからは家族旅行といえば民泊！っていうくらいのヘビーユーザーです。
- なんせ安い・・・子供が大きくなると、ホテルはしっかり料金がかかりますね。民泊は人数に入れないケースが多いので、かなり安く済む。
- 大体広い・・・多くの物件がホテルとしてではなく居住スペースを使っていますので、広い部屋が多いです。
- キッチン付き・・・ほとんどが居住用物件なので、キッチンがついています。子連れ旅行ではめちゃくちゃ重宝します。連泊するときなんかは特に有難い存在です。
- 子供が寝た後も大人だけのリラックスタイム・・・高級で広いホテルを除いて、ほとんどのホテルは寝室とリビングスペースがセパレートされていないと思います。子供を寝かせるタイミングは家族の就寝時間になっちゃったりもしますよね。民泊は1DK以上を選べば、子供を寝かしつけた後もリビングでテレビを観ながら晩酌もできます。
- 色々と柔軟に対応・・・アーリーチェックインやレイトチェックアウトも交渉次第でOK。
始めたきっかけ
5年ほど不動産投資を行っている中で、なんとなく情報は入ってきていましたし、実際にホテルより使いやすいこともあってゲスト側として使うことがあり、特に怪しんだり怖がるような対象ではありませんでした。
不動産投資は空室があったものの、まずまず安定しておりました。が、基本的に稼ぎは部屋数に比例し、買い増ししない限り限界があります。僕の場合は満室でも600〜700万円のて残りが限界です。買い増せば良いようにも思えるのですが、「これ以上借入を増やしたくない」という気持ちもあり、何か今からでも気軽に始められるビジネスはないか？と目をつけたのが民泊でした。当時勤めていた会社の後輩が不動産投資を始める前にチャレンジしていたこともあり、アドバイスを受けながら2019年秋に1部屋スタートすることとなりました。
民泊1号物件オープンまでの道のり
単身赴任でなかなか身動きが取れない中、10月の嵐のライブに間に合わせる為に怒涛の準備を行い、なんとかライブ2日前にオープンすることができました。
ちなみに、僕が民泊を運営しているのは北の大地北海道の札幌市です。
- 家賃41,000円（共益費/水道込）
- １Kロフト付き
- 築40年RCマンション 10階建の4階
- バストイレ別
- 宿泊可能人数３名（最大４名）
当時、もうちょっと良いグレードの部屋も紹介されたものの、1号物件は費用は抑えたほうが良いだろうと判断しました。
ちなみに、当時この規模を完全にお任せで代行業者に頼むと、トータルで80万円くらいです。家具選びやセッティング、写真撮影までしてくれますが、仕上がりはワンパターンですし、好きにやりたかったので全てセルフで行いました。
- 契約初期費用・・・約10万円
- 家具・・・約3万円
- 家電・・・約6万円
- 寝具・・・約2万円
- 食器＆アメニティ類・・・約2万円
トータル・・・約23万円
＊家具→ソファ・テーブル・TVボード）
＊家電→TV・冷蔵庫・洗濯機・炊飯器・電子レンジ・IHクッキングヒーター・ケトル・ドライヤー・トースター・照明器具・掃除機・ウォシュレット
＊寝具→布団セット2組、ソファベッド用カバー
＊食器＆アメニティ類→食器人数分、調理器具一式、バスタオル4名×2（洗い替え）、シャンプー類
ジモティやリサイクルショップ、メルカリ等を使ってかなり節約しました。
順風満帆なスタートだったが、、、
目論見通り、嵐のライブからすぐにお客様が入り始め、年内は9割近い稼働でした。
不動産事業もあるし、FX自動売買も順調、民泊も良い感じだし、もう脱サラしちゃお！と、辞表を提出したのもこの頃、、、。懐かしい。
2019年の総売上は24万円ほど。清掃は妻に手伝ってもらっていたので、AIRBNBに支払う手数料と家賃等のランニングコスト以外は全て利益になります。13万円ほどが純利益でした。スタートとしてはまずまずです。
2月に大きなイベントがある地域なので、さらなる増益を期待していると、例のあいつが少しずつ猛威をふるい始めます。そうです、新型コロ助です。イベントは大盛況でしたが、勢いはここまで。
2月中旬までは影響はありませんでしたが、その後キャンセルが出始め、新規の予約もピタッと止まってしまい、何かしらの対策を取らなければ、家賃だけが垂れ流しの状態となります。
会社に辞表を出してしまっており、有給消化中の大ピンチでした。同僚からは「大丈夫か？」とかなり心配されました。でも辞めるのやめた！とも言えませんし、なんとかしなければなりません。
最大のピンチに僕がとった行動は
このままじゃまずいぞ。
株や為替の相場でいうところの思惑とは逆行している状態、、、
そんな中、僕はなんと、、、
ナンピンしました笑。
これからさらに悪くなることがわかっていますから、多くのホストさんは損切りして部屋を解約しました。1年前まで100万円以上で譲渡されていた部屋の借り手がつきません。解約が相次ぎ、エリア内の民泊が半分以下になったのとも聞いています。
この状況で、僕は作ったばかりの部屋を解約するのではなく、追加で部屋を借りる決断を下しました。イカれてます。
あれだけ盛り上がっていたインバウンド需要がこのまま終わるとは思えなかったのです。
ピンチに陥っている部屋は家賃が大体7万円以上のミドルグレード以上。理由はシンプルで、ビジネスホテルと競合してしまった為です。一人2,000円台でも泊まれるホテルがある中、 誰も5,000円もする民泊に泊まろうとは思いません。
例えば、7万円の家賃を支払うには、どうしても1泊5,000円は必要になります（民泊には180日規制がある為）。光熱費やインタネットを含めるとさらに上乗せ。清掃を外注している場合には、トータルで1部屋あたり1泊8,000円ほど取れなければマイナスです。普通の投資家なら損切りするのが普通です。
4万円以下の部屋を借りて、2〜3名をターゲットとして作り込めば、年内はなんとか凌いで、次の冬にうまくハマれば稼げると考えました。←今でもこれが増室する際の大雑把な基準です。
実際には民泊としてのお客様はほとんどおらず、6月くらいまではマンスリー賃貸として貸したり、コロナウイルス関連で家族といられない人や、東京に帰れなくなった人、母国に帰れなくなったアメリカ人など様々でした。特にマンスリー賃貸として借りてくれる層を取り込めたおかげで、なんとか大きなマイナスにはならずに運営を続けることができました。
TATSUYAの民泊、現在は？
底辺を経験しましたが、この記事を書いている9月上旬時点ではかなりマシになりました。
家賃自体が安いので、トータルのランニングコストはある程度抑えられています。4部屋運営していますが、月の大体のコストは多く見積もっても23万円程です。
- 1号物件 マンスリー利用・・・約60,000円
- 2号物件 民泊利用・・・約40,000円
- 3号物件 マンスリー利用・・・約75,000円
- 4号物件 民泊利用・・・約65,000円
トータル・・・約240,000円
まだ予約になっていない日もありますので、ここから増える可能性もありますが、増えても2〜3万円程度です。
現在は清掃も自分で行っている為、なんとかマイナスにならずに済んでおります。
札幌は9月〜11月は閑散期ですので、十分っちゃ十分です。
でも投資として考えた場合は別です。
清掃を外注して運営した場合→ここから1〜2割は減ります。
メッセージ等を代行する場合→さらに1〜2割減ります。
これじゃ商売になりませんね笑
僕は冬にはそれなりにお客さんが戻ってくると考えているので、その時にガッツリ稼げれば今は微益でも仕方ないと割り切っています。11月からは太いマンスリー客も決まっている為、マイナスになることはなさそうです。
投資としてウマミはあるのか？
ここまで、ほぼ１００％を自分で運営している状態での収益をご紹介しました。
このやり方はかなりレアなケースで、ほとんどはサラリーマンや主婦さんが副業的に行ってお小遣いをえるような運営です。
いまだピンチが続く民泊ですが、そんな中でもさらにオワコンなのが、
- 家賃が7万円超えでハイグレードでもない物件・・・今は激安物件が強い。中途半端はホテルと競合。それなら家賃が10万円以上するハイグレード物件の方がニーズがある。
- 大人数（5人以上）をターゲットとした物件・・・大人数対応だけが強みだった物件は軒並みスッカラカン。このご時世、2〜３世帯で動くアホはいない。
- 札幌に日帰り圏内の町の物件・・・観光だけして札幌に泊まります笑
実は僕、大人数対応部屋として3号と4号は契約していました。この記事のトップの画像がその1部屋です。マンションの最上階の全部屋（2部屋）が空いていた為、両方借りて大人数でも少人数でも対応できるようにしたのです。
将来的に、また中国人が大人数で押し寄せることがあれば大人数対応部屋としても使えるので、良い判断だったと今でも思っています。
2019年までは投資として成り立っていた
投資としての民泊は、昨年までのバブルのような状態が前提で成り立っていたモデルだと思います。そのように民泊投資としてホストを集客していた企業も多く、実は僕自身もそのビジネスモデルを真似ようと思っていました。
家賃と物件のグレード、宿泊人数を大きく見誤らなければ、１軒あたり月に５〜10万円の利益を得ることは難しくないビジネスでした。人によっては月にウン十万円と利益を出していたホストさんも知っています。僕は家賃5万円前後、初期投資トータル50万円で月均収益5万円で集客しようとしておりました。1年かからずに回収できる計算です。
コロナ前のバブルの頃、民泊を運営できる部屋を見つけるのは至難の技でした。なので物件を抱えている業者の独壇場。高値で掴まされた人をたくさん知っています。1部屋の譲渡金が100万円は普通。一戸建てなんかはウン百まんは当たり前です。それでも1年で回収できる計算でしたから。
投資に波があるのは当たり前です。今を底と捉えて買い始めている方もいます。僕も同じ考えです。ナンピンして当面の損を許容できる体力とメンタルがあるかどうかがポイントです。
この考え、FX自動売買ツールを始めてから自然と身につきました笑
これからの民泊について
実はこの記事を書いているまさに今、民泊を撤退するホストさんから家具を格安で譲っていただくために、物件にお邪魔する直前なんです。スタバです。
撤退の理由は明確で、物件が大きすぎる。多分間違いない。
もし始められるのであれば、可能な限り初期費用を抑えて、利益が出ない期間が2〜3ヶ月、下手すると1年以上あっても気にしない方ですね。長い目で見てそれでもやりたい方でしょうか。
2019年まで100万円以上で譲渡されていた物件も今は誰も買いません。始めるには絶好の買い場です。1年後、オリンピックが開催される予定ですが、その頃に良い値段で譲渡できるかもしれません。でも未来がわからないのが投資です。
僕はまだ4部屋しか運営していません。なのでまだ増やしていくつもりです。あと5〜6室増やして、またブームが来た時に売却して管理をやらせてもらうのが狙いです。
僕は損切りも常に視野に入れていますが、割と楽しめているので今はこのまま続けようと思います。お客さんと交流するのも、サプライズでサービスして喜んでもらうのも自分次第♪
ただの投資としてだけ考えれば旨味は正直ありません。ですが、長い目で見た時にそれなりにインカムを産んでくれる可能性は秘めていますので、「札幌に別荘をタダで借りる」くらいに楽しめる方であればチャレンジしてみても良いかもしれませんね(≧∀≦)
まとめ
自分で考えず、調べず、言われるがまま利回りを鵜呑みにして飛び込めばプロ達のカモにされるだけです。
自分で勉強して、納得できる対象には思い切り投資して良いと思います。
民泊も不動産もFXも同様で、「投資」と名が付くもの全てに言えるのかもしれません。
自分で勉強して、自分の責任で運営する。
多くの失敗を経験し、自分なりに工夫を重ねてなんとか収益化する。
その後に少しずつ外注化・自動化することで初めて不労所得として芽を出すものだと思います。
少ないとは思いますが、民泊投資を検討している方もいらっしゃるかもしれません。
タイミングや環境に少なからず影響を受けます。
自分でやっておきながら言いにくいですが、他にまだやれることがあります。
僕がお勧めするのは「IMアカデミー」です。
短期間で稼ぐこともできますし、長期的に見て資産を増やすこともできます。
そこで得た種銭を不動産に回すルートがベストじゃないかと思います。
なんだかんだで不動産や民泊が好きなので、そんな生き方を夢見て毎日ワクワクしています♪( ´θ｀)
何はともあれ、不動産と民泊という事業、FX自動売買という金の生る木を手に入れ、毎日家族と幸せな時間を手に入れることができたので、今は「Everything is Good」です♪
TATSUYAが強く勧める稼ぎ方
今の生活でいっぱいいっぱいの方もいらっしゃるでしょう。
1万円でも増やしたくて、様々な案件を調べられてここに辿り着かれた方もいらっしゃるかと思います。
僕自身、過去に様々なFXツールを使ってきましたが、コロナウイルス伝播以降の相場ではどのツールも苦戦を強いられました。
昨今の荒れた相場では、システムに任せて自動で稼ぐことはリスクが高く、勝ち続けることは困難です。
IMアカデミー「トレード編」
この荒れ狂う相場でお、安定した勝率で確実に稼ぎ続けられているのが「IMアカデミー」です。
僕が実際に参加している「IMアカデミー」は、2020年3月の日本上陸以降、着実に実績を積み重ねてきました。
全世界50万人を超える会員数で、各国の優秀なトレーダーのトレード講習をリアルタイムで配信しています。
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当然、同時にエントリーすれば同様の結果を得ることができます。
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コミュニティも用意されており、6,000名を超えるユーザーが毎日賑やかに成果報告を行ってくれています。
1日に1〜2時間、トレードを学びながらしっかり稼ぎ、収入の柱を増やしましょう(^○^)
始めるにあたっては初回登録費と月会費がかかりますので、気になる方は気軽にご連絡ください。
IMアカデミー「MLM編」
コチラについては好みになりますが、紹介を出すことにより紹介報酬を得ることができます。
自身で参加しトレードで稼ぎ、紹介を出すことで更に報酬を得られるので、収入の柱がもう一本増えることになります。
参加者の70％はこの制度を使わずにトレードのみで稼いでいますので、無理に紹介せずともトレードのみで稼ぐこともできますので安心して下さい。
少しでもご興味をお持ちいただけたのであれば、
是非LINE公式アカウントより友達登録をして頂き、ガンガンご質問ください！
少しずつ投資に対して身体やメンタルを慣らし、ストレスフリーで確実な不労所得を手に入れましょう(^○^)
